長期優良住宅とは？メリット・デメリットと認定基準を徹底解説

 

 

「長期優良住宅の認定」という言葉を聞いて、税制優遇や補助金といったメリットに魅力を感じつつも、「申請手続きは複雑なのでは？」「建築費用や維持費用が高くなるのでは？」といった不安を抱えていませんか？この記事は、長期優良住宅の認定を検討するあなたが後悔なく賢い選択をするために必要な情報を網羅的に解説します。

1. 長期優良住宅とは？基本知識と制度の背景

「長期優良住宅」という言葉を耳にする機会が増え、新築やリフォームを検討する際にその認定制度について関心を持つ方も多いのではないでしょうか。ここでは、長期優良住宅の基本的な定義から、国がこの制度を推進する背景にある目的や社会的な意義までを分かりやすく解説します。

「長期にわたって良好な状態を維持する住宅」の定義

長期優良住宅とは、建物や設備の質を高め、適切なメンテナンス計画を立てることで、長期間良好な状態を保ち安心して住める住宅を指します。制度は「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、平成21年6月4日から新築住宅の認定が始まりました。

国が長期優良住宅を推進する目的と社会的な意義

国が長期優良住宅の普及を推進する目的は、「良質な住宅を長く大切に使う社会」への転換です。これにより、居住水準の向上、環境負荷の軽減、既存住宅の流通促進など、多方面での社会的効果が期待されます。また、高性能で維持管理が計画的な住宅は資産価値を保ちやすく、次世代への継承や経済発展にも寄与します。

2. 長期優良住宅の認定基準を徹底解説

長期優良住宅として認定されるためには、国が定めた厳しい基準をクリアする必要があります。これらの基準は、住宅が長期にわたり良好な状態で使用されることを目的としており、新築住宅と既存住宅・増改築ではそれぞれ異なる要件が設けられています。

新築住宅の8つの認定基準（劣化対策、耐震性、省エネ性など）

新築住宅が長期優良住宅の認定を受けるためには、主に以下の8つの認定基準を満たす必要があります。これらの基準は、住まいの安全性、快適性、そして持続可能性を確保するために不可欠です。共同住宅の場合には、さらに「可変性」や「バリアフリー性」といった項目が加わり、合計10項目となることがあります。

認定基準	概要
劣化対策	数世代（概ね100年）にわたり使用できる構造躯体であること。木造住宅では床下空間の確保や点検口の設置などが求められます。
耐震性	極めてまれに発生する地震（数百年に一度程度）に対し、継続利用のための改修を容易化できるよう、損傷のレベルを低減すること。
省エネルギー性	必要な断熱性能などが確保され、一定以上の省エネルギー性能を有していること。
維持管理・更新の容易性	構造躯体に比べて耐用年数が短い設備や配管について、維持管理（点検・清掃・補修・更新）を容易に行うための措置が講じられていること。
居住環境	良好な景観の形成や、その他の地域における居住環境の維持・向上に配慮されたものであること。
住戸面積	良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
維持保全計画	建築時から将来を見据え、定期的な点検・補修などに関する計画が策定されていること。
災害配慮	自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであること。

各基準の具体的な数値要件とクリアするためのポイント

●劣化対策

構造躯体を長期間使用できるよう、劣化対策等級3相当を満たし、木造は床下330mm以上・点検口設置、コンクリート造は水セメント比低減やかぶり厚確保などの耐久対策を行う。
耐久性の高い建材選定と防腐・防蟻処理、将来の点検・補修のしやすさも重要。

●耐震性

地震安全性の確保には耐震等級2以上が推奨され、2022年10月以降は原則耐震等級3が必要で、免震建築も基準の一つ。
耐力壁のバランス配置や制震・免震装置の導入、専門家による構造計算に基づく設計がポイント。

●省エネルギー性

長期優良住宅では高い省エネ性能が重要で、2022年10月以降は断熱等性能等級5（UA値0.60以下）と一次エネルギー消費量等級6（20%以上削減）が必須。

●維持管理・更新の容易性

設備や配管の維持管理を容易にするため、維持管理対策等級3と更新対策等級3を満たす必要がある。
点検口設置や配管ルート工夫、内装材と配管の分離により、将来の補修・更新作業が安全かつ効率的に行える。

●居住環境

良好な居住環境を維持・向上するため、地区計画や景観条例に適合する必要がある。
自治体ガイドラインを確認し、周辺環境に調和したデザイン・配置計画を検討することが重要。

●住戸面積

良好な居住水準を確保するため、一戸建ては75㎡以上、共同住宅は55㎡以上で、いずれも1階の床面積が40㎡以上であることが基準。
家族構成の変化に対応できるゆとりある住空間の設計がポイント。

●維持保全計画

構造躯体や雨水防止部、給排水設備については、30年以上を見据えた定期点検・補修計画の策定と実行が義務です。
住宅会社や専門業者と連携し、計画に沿った点検と記録の作成・保存が重要。

●災害配慮

自然災害による被害を防止・軽減するため、ハザードマップ確認や地盤調査、地域特性に応じた浸水・土砂災害対策が求められる。
災害時でも安心して住み続けられる住宅を目指す。

既存住宅や増改築における認定基準の特例と注意点

長期優良住宅の認定制度は、新築住宅だけでなく、既存住宅や増改築を行う住宅にも適用されます。平成28年4月1日からは増改築が、令和4年10月1日からは建築行為を伴わない既存住宅も認定対象となりました。

●既存住宅の認定基準の特例

既存住宅は、新築住宅より認定基準が一部緩和される場合があり、増改築がなくても維持保全計画だけで認定を取得できるケースもあります。ただし、経年劣化や建築時の基準により適合が難しいこともあるため、専門家による事前診断が必要です。

●増改築における認定基準と注意点

増改築で長期優良住宅の認定を目指す場合、増改築基準に適合する必要があります。一部は代替基準での適合も可能です。また、 「長期優良住宅化リフォーム推進事業」などの補助金を活用でき、工事費の1/3（上限200〜250万円）が対象です。申請は工事着手前に行う必要があります。認定には維持保全計画に基づく定期点検・補修が必須で、計画的な改修が重要です。

3. 長期優良住宅認定のメリットを最大限に活かす！

長期優良住宅の認定を受けることで、住まい手は様々なメリットを享受できます。ここでは、その主なメリットを具体的に解説し、賢く活用するためのポイントをご紹介します。

●高い耐久性と耐震性で災害に強く、安心な暮らし

長期優良住宅は、国の厳しい基準を満たした耐久性・耐震性の高い住宅です。大規模地震でも修復可能な損傷レベルに抑え、自然災害から家族と財産を守ります。また、劣化対策により構造躯体の寿命が延び、維持管理の手間や費用も軽減されます。

●高断熱・高気密による快適性と光熱費削減効果

長期優良住宅は、高断熱・高気密で一年中快適な室内環境を保ち、光熱費の削減にもつながる、省エネ性能の高い住宅です。

●「子育てエコホーム支援事業」など主要な補助金制度の活用

長期優良住宅は補助金制度の対象で、特に「子育てエコホーム支援事業」では、子育て世帯や若者夫婦世帯に1戸あたり原則100万円の補助金が受けられます。自治体独自の制度と併用でき、建築費の負担軽減にもつながります。

●住宅ローン控除の優遇拡大と投資型減税の利用

長期優良住宅は税制優遇が充実しており、住宅ローン控除の借入限度額が最大4,500万円（子育て世帯・若者夫婦は5,000万円）まで拡大されます。ローンを使わない場合も、新築費用の10％（上限65万円）が所得税から控除され、取得後の税負担を軽減できます。

●登録免許税・不動産取得税・固定資産税の軽減措置

長期優良住宅は、住宅取得時や保有時にかかる以下の税金についても軽減措置が適用され、長期的なランニングコストを抑えることが可能です。

税金の種類	軽減内容
登録免許税	所有権保存登記、移転登記の税率が一般住宅よりも軽減されます。（例：保存登記0.15%→0.1%）
不動産取得税	課税標準からの控除額が一般住宅より100万円上乗せされます。（一般住宅1,200万円→長期優良住宅1,300万円）
固定資産税	新築後一定期間、税額が1/2に軽減される期間が一般住宅より2年間延長されます。（戸建て住宅3年間→5年間）

●【フラット35】Sなど、有利な住宅ローン金利の優遇

長期優良住宅は、住宅ローンの金利面でも優遇があります。全期間固定金利型【フラット35】Sでは当初5年間、金利が0.75％引き下げられます。また、ローン返済の引継ぎや最長50年返済の【フラット50】など、長期優良住宅ならではの特別プランも利用可能で、総返済額を抑え、資金計画を有利にできます。

●将来の売却や賃貸における高い資産価値の維持

長期優良住宅の認定は、国の高い品質基準を満たしている公的証明です。耐久性・耐震性・省エネ性・維持管理が確保されるため、劣化しにくく資産価値を維持しやすく、将来の売却や賃貸でも高い評価が期待できます。

4. 長期優良住宅のデメリットと対策

●申請手続きの複雑さと着工までの期間

長期優良住宅の認定には、設計図書や維持保全計画書などの書類準備と審査が必要で、一般住宅より手続きが複雑です。申請から認定交付、着工まで通常1か月以上かかるため、入居スケジュールには余裕が必要です。

👉対策: 長期優良住宅は、認定実績のある住宅会社と専門家の協力のもと、余裕を持ったスケジュールで申請することが重要です。書類不備や審査遅延を防ぐため、早めの準備と情報共有を心がけましょう。

●建築費用・申請費用の増加と優遇制度による相殺効果

長期優良住宅は高性能基準のため建築費が高く、劣化対策や耐震・省エネ強化費に加え、認定手数料が約20〜30万円かかります。

👉対策: 建築費や申請費は増えますが、補助金、税制優遇、住宅ローン金利優遇などを活用すれば、長期的に経済的メリットが期待できます。

●定期点検義務と維持管理計画の重要性

長期優良住宅は定期点検や補修が義務付けられるため、入居後もメンテナンスの手間や費用がかかります。

👉対策: 定期点検は住宅の「健康診断」と考え、計画的な維持管理で長寿命化や快適な居住環境を保ち、将来の売却にも有利になります。信頼できる住宅会社と連携して実施することが大切です。

●認定取り消しを防ぐための注意点と対応策

維持保全計画を守らなかったり虚偽報告をした場合、認定が取り消され、住宅ローン控除などの優遇が受けられなくなる可能性があります。

👉対策: 認定を維持するには、維持保全計画に沿った点検・修繕を行い、増改築時は事前に行政庁へ申請。計画変更や大きな損傷があれば、速やかに相談・対応することが大切です。

5. 長期優良住宅の認定申請の流れと費用内訳

長期優良住宅の認定を受けるためには、定められた申請手続きを経て、いくつかの費用が発生します。ここでは、申請の具体的な流れと、それに伴う費用について詳しく解説します。

申請準備から認定通知書交付までのステップ

長期優良住宅の認定申請は、主に二段階の審査で構成されており、通常の住宅建築プロセスに加えて時間と手間がかかります。全体の流れを理解し、計画的に進めることが重要です。

●認定手続きの全体像

長期優良住宅の認定手続きは、設計段階の「事前審査」と、行政庁による「認定申請」の2段階があります。手続きは一般的に住宅会社が代行します。

●登録住宅性能評価機関による事前審査

住宅の設計が長期優良住宅の基準を満たすか確認するため、まず登録住宅性能評価機関に「確認書等」を申請します。不備がなければ交付され、次の手続きに進めます。

●所管行政庁への認定申請と認定通知書交付

確認書等の交付後、所管行政庁へ「認定申請」を行います。維持保全計画などを審査され、基準を満たせば「認定通知書」が交付され、長期優良住宅として認められ、工事に着工できます。

登録住宅性能評価機関と所管行政庁の役割

長期優良住宅の認定プロセスにおいて、登録住宅性能評価機関と所管行政庁はそれぞれ異なる重要な役割を担っています。

• 登録住宅性能評価機関： 住宅が長期優良住宅の基準を満たすかを評価し、適合すれば「確認書等」を交付
• 所管行政庁： 確認書等に加え、居住環境や維持保全計画などを審査し、基準を満たせば「認定通知書」が交付

申請にかかる具体的な費用内訳

長期優良住宅の認定を受けるためには、いくつかの費用が発生します。主な内訳は以下の通りです。

費用項目	内容	費用の目安
申請手数料	所管行政庁への認定申請時に発生する手数料。自治体により異なります。	数千円～数万円
技術的審査手数料	登録住宅性能評価機関による技術的審査（確認書等交付）にかかる費用。住宅の規模や内容で変動します。	数万円～十数万円
設計費用	長期優良住宅の基準を満たすための設計にかかる費用。通常の設計費用に上乗せされる場合があります。	別途発生または設計費用に含まれる
申請代行費用	住宅会社や行政書士などに申請手続きを代行してもらう費用。	20万円～30万円程度

費用は住宅規模や設計内容、依頼先によって異なりますが、長期優良住宅の認定による税制優遇や補助金、住宅ローン優遇で長期的に相殺できる可能性があります。最新情報は国土交通省のページで確認しましょう。

スムーズな申請のためのポイント

長期優良住宅の認定をスムーズに進めるためには、事前の準備と関係者との密な連携が不可欠です。

●余裕を持ったスケジュール計画

認定申請は事前審査と本審査の二段階で行われ、着工まで通常1週間〜1ヶ月かかります。書類準備や審査期間を考慮し、余裕を持って申請することが重要

●住宅会社との密な連携

長期優良住宅の申請は住宅会社が代理で行うため、設計内容や維持保全計画を理解し、進捗確認や書類提出に協力することがスムーズな申請ポイント

6. 長期優良住宅を選ぶべきか？後悔しないための判断ポイント

長期優良住宅の認定を受けるかどうかは、将来のライフプランや住宅に求める価値観によって判断が分かれます。後悔しない家づくりのために、以下のポイントを参考にじっくりと検討しましょう。

家族構成やライフステージの変化を見据えた検討

長期優良住宅は数世代にわたって住み継ぐことを前提にしており、家族構成やライフステージの変化に対応できる間取りやリフォームのしやすさを考慮することが重要です。戸建住宅でも、将来の可変性や高齢化への対応を住宅会社と十分に話し合いましょう。

建築予算と将来のランニングコストを比較検討する

長期優良住宅は建築費が5～10％高く、申請手数料も含め20〜30万円程度の追加費用がかかる場合があります。しかし、省エネ性や税制優遇、補助金の活用で費用を相殺でき、維持保全計画による定期点検で大規模修繕費も抑えられます。

以下の表で、長期優良住宅と一般住宅のコストに関する主な違いを比較してみましょう。

比較項目	一般住宅	長期優良住宅	備考
建築費用	標準的	高くなる傾向（+5～10%程度）	性能向上、申請費用など
申請費用	なし	5万～6万円程度（代行費用含め20～30万円程度）	登録住宅性能評価機関への申請費用など
光熱費	標準的	削減効果が期待できる	高い省エネルギー性による
住宅ローン控除	一般控除	優遇拡大（借入限度額アップなど）
登録免許税	標準税率	軽減税率
不動産取得税	標準控除額	控除額上乗せ
固定資産税	軽減期間3年間	軽減期間5年間
住宅ローン金利	標準	優遇（【フラット35】Sなど）
補助金	対象外の場合あり	対象となる制度が多い	子育てエコホーム支援事業など
定期点検・メンテナンス費用	任意	義務（10年以内ごとに1回程度）	維持保全計画に基づく

長期優良住宅の建築実績が豊富な住宅会社選び

長期優良住宅は専門知識と技術が必要なため、建築実績のある住宅会社を選ぶことが重要です。実績ある会社は申請代行や設計提案に慣れており、引き渡し後の維持保全やメンテナンスも長期的にサポートしてくれます。

災害リスクと地域の特性を考慮した選択

2022年10月から、長期優良住宅の認定基準に「災害配慮」が追加されました。建築地の災害リスクを確認し、適切な対策が講じられているかを検討することが重要です。特にリスクの高い区域では認定に制限や特別措置が必要になる場合があるため、行政庁で基準や情報を確認して安全性を確保しましょう。

7. 長期優良住宅に関する疑問Q&A

Q　認定基準はどのくらい厳しい？一般的な家との差は？

長期優良住宅の認定基準は建築基準法より厳しく、耐震等級2以上（または免震構造）、数世代住める劣化対策、高い省エネ性能（断熱等級4・一次エネルギー等級6以上／将来的にはさらに強化）などが求められます。

Q　申請しないとどうなる？高性能な家は建てられない？

長期優良住宅の認定を受けなくても、高性能な家は建てられます。しかし、認定がない場合は住宅ローン控除の拡充や各種税の軽減、補助金などの優遇制度を利用できません。

Q　メンテナンス費用はどのくらいかかる？

建材や設備のグレード、点検結果によって変わり、10年・20年・30年といった節目で外壁や屋根の補修、配管の点検・交換などが必要になるケースが一般的です。

以下に、一般的なメンテナンス項目と目安となる費用を表で示します。

メンテナンス項目	実施時期の目安	費用目安（一般的な戸建て住宅）
外壁塗装・屋根補修	10年～15年ごと	100万円～200万円
給湯器交換	10年～15年ごと	20万円～50万円
シロアリ対策	5年ごと	10万円～30万円
給排水管点検・清掃	5年～10年ごと	数万円～数十万円
防水工事（ベランダなど）	10年～15年ごと	10万円～30万円

これらの費用はあくまで目安であり、住宅会社のアフターサービスの内容や保証期間によっても負担は変わります。 建築費用だけでなく、将来的なメンテナンス費用も考慮した資金計画を立てることが非常に重要です。

8. まとめ