【2025年12月最新】フラット35の融資限度額改正まとめ｜いつから？いくらまで？

 

「フラット35の融資限度額が改正される」というニュースは、マイホーム購入を検討している方々にとって非常に重要な関心事でしょう。制度改正は住宅購入の可能性を広げる一方で、資金計画を立てる上で新たな検討事項も生まれます。

この記事では、フラット35の融資限度額が「いつから」「いくらまで」変わるのかを、最新情報として整理して解説します。一般のフラット35はもちろん、高い省エネ性能などを評価する「フラット35S」、子育て世帯を支援する「フラット35子育てプラス」まで、優遇内容と融資上限の考え方をやさしくまとめました。

さらに、改正が行われた背景や、借り入れ可能額・物件選択肢・返済計画に与える影響、申し込みの流れや必要書類、他の住宅ローンとの比較検討のポイントまで幅広く解説します。「結局、自分はどう動けばいい？」がクリアになる内容です。

１．フラット35融資限度額の最新情報｜改正のポイントと開始時期

住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」の融資限度額が、住宅価格の高騰などに対応するため制度拡充を実施する予定です。今回の改正は、2005年以来約20年ぶりの見直しとも言われ、住宅取得を検討している方にとって見逃せない内容です。

1.1 今回のフラット35制度改正のポイント

最大のポイントは、融資限度額が従来の8,000万円から1億2,000万円に引き上げられる点です。特に都市部ではマンション価格の高騰が続き、従来の上限だと希望物件の購入が難しいケースが増えていました。

項目	改正前	改正後	備考
融資限度額	8,000万円	1億2,000万円	2005年以来約20年ぶりの見直しと言われている
改正の主な背景	住宅価格の高騰、固定金利型住宅ローン需要の増加		特に都市部のマンション価格上昇が顕著

1.2 フラット35の融資限度額はいつから変わるのか

新しい融資限度額は、2026年4月から適用開始となる予定です。制度の適用時期を踏まえ、購入時期・契約スケジュール・金利動向を見ながら準備を進めることが重要です。

２．新しい融資限度額はいくらまで？一般・フラット35S・子育てプラス

制度拡充に伴い、フラット35の融資限度額が大幅に改正されます。上限が引き上げられることで、自己資金の負担が軽くなる可能性があり、物件選びの幅が広がることが期待されます。

2.1 一般のフラット35の融資上限額

一般のフラット35は、融資限度額が従来の8,000万円から、1億2,000万円へ引き上げられます。新しい上限は2026年4月実行分から適用予定で、都心部などの高額物件において「上限がネックで借りられない」状態を改善する狙いがあります。

2.2 【フラット35S】技術基準と融資限度額

フラット35Sは、一般のフラット35の基準に加え、さらに高い技術基準（省エネ・耐震・バリアフリーなど）を満たす住宅が対象となる金利優遇制度です。融資限度額そのものは一般のフラット35と同様ですが、条件を満たすと一定期間の金利引き下げが受けられます。

「技術基準って難しそう…」と感じる方もいますが、イメージとしては“性能が高い家ほど、ローンの条件が有利になりやすい”という制度です。代表的な基準は次の通りです。

技術基準の項目	金利Aプランの例	金利Bプランの例
省エネルギー性	ZEH相当、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6	一次エネルギー消費量等級6または断熱等性能等級5以上
耐震性	耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3または免震建築物	耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級4以上	高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性・可変性	長期優良住宅	劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上

※「断熱等性能等級」「一次エネルギー消費量等級」などは、住宅の省エネ性能を数値化したものです。等級が高いほど冷暖房効率が上がり、光熱費の削減にもつながりやすいのが特徴です。

2.3 【フラット35子育てプラス】優遇と限度額

フラット35子育てプラスは、子育て世帯・若年夫婦世帯の住宅取得を支援する金利優遇制度です。こちらも融資限度額自体は一般のフラット35と同じですが、子どもの人数や住宅性能に応じて金利引き下げが受けられます。

• 借入申込年度の4月1日時点で18歳未満の子どもがいる世帯（胎児・同居する孫も含む）
• 借入申込時に夫婦であり、夫婦のいずれかが借入申込年度の4月1日時点で40歳未満の世帯（事実婚・同性パートナーも含む）

金利引き下げはポイント制で、1ポイントあたり当初5年間 年0.25%引き下げ。フラット35Sなどと併用して最大年1.0%の金利引き下げが見込めるケースもあります。

３．なぜ改正？住宅価格高騰と固定金利需要の背景

3.1 改正の背景にある住宅市場の動向

フラット35の融資限度額が見直された背景には、近年顕著な住宅価格の高騰があります。特に都市部では、新築マンションの平均価格が従来の融資限度額（8,000万円）を大きく超えるケースが増え、必要な資金を確保できない世帯が増加していました。

住宅価格高騰の要因は、建築費・資材価格の上昇、そして物価全体の高騰など多岐にわたります。加えて、金融政策の転換で変動金利型ローンの金利上昇が意識されるようになり、全期間固定金利であるフラット35への需要が増えていることも追い風となりました。

こうした状況を踏まえ、政府・住宅金融支援機構としても、住宅取得支援と市場活性化を図るために、融資限度額引き上げを含む制度見直しを進めています。

４．改正が家計に与える影響｜物件選択肢・返済計画の注意点

4.1 借り入れ可能額の増加と物件選択肢

融資限度額が引き上げられることで、借り入れ可能な金額が増え、これまで予算の制約で諦めていた物件や、より広い住戸・高性能住宅が選択肢に入りやすくなります。特に価格帯が上がりやすい都市部ではメリットが大きいでしょう。

4.2 返済計画への影響と注意点

ただし、借り入れ額が増えるほど月々の返済額・総返済額も増えるため、返済計画はより慎重に検討する必要があります。

フラット35は年収に占める年間返済額の割合（総返済負担率）に基準がありますが、基準内で借りられる＝無理がない、とは限りません。教育費・車・老後資金など、将来の支出も見据えて考えることが大切です。

５．フラット35の申し込みの流れ｜必要書類・審査・他ローン比較

5.1 改正後のフラット35申し込みに必要な書類

フラット35の申し込みでは、本人確認書類・収入に関する書類・物件に関する書類など、多岐にわたる提出が必要です。特にフラット35では、物件が技術基準を満たすことを示す適合証明書が重要な書類となります。

カテゴリ	主な書類	ポイント
本人確認・収入関連	本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど） 住民票の写し 所得証明書、源泉徴収票、確定申告書など 印鑑証明書	返済能力の確認に使用。連帯債務者がいる場合はその分も必要
物件関連	不動産売買契約書／工事請負契約書 重要事項説明書 登記事項証明書（登記簿謄本） 建築確認済証、検査済証 適合証明書	フラット35は「技術基準を満たす住宅」が前提。適合証明書は必須
その他	資金計画書 返済用口座の通帳	自己資金や借入額の全体計画を確認するために使用

※必要書類は金融機関や申込内容によって異なるため、必ず事前に最新情報を確認してください。

5.2 融資審査の基準と改正の影響

フラット35の審査では、申込者の返済能力、物件の担保評価、信用情報が重視されます。融資限度額が上がることで高額借入が可能になりますが、その分返済負担率のチェックも厳しくなる可能性があります。

• 返済能力：収入と年間返済額のバランス、勤続年数、雇用形態など
• 物件評価：フラット35の技術基準を満たしているか（適合証明書の内容が重要）
• 信用情報：過去の返済遅延・借入状況など

5.3 他の住宅ローンとの比較検討

フラット35と民間ローンには、それぞれメリット・デメリットがあります。選ぶ際は、金利だけでなく「金利変動リスク」や「諸費用」まで含めて検討することが大切です。

項目	フラット35	民間ローン（変動金利）	民間ローン（固定金利）
金利タイプ	全期間固定	変動	当初固定（一定期間）
金利変動リスク	なし	あり	当初固定終了後にあり
保証料	不要	必要な場合が多い	必要な場合が多い
繰上返済手数料	不要	必要な場合がある	必要な場合がある
団信	任意（特約料が必要）	原則加入（金利に含むことが多い）	原則加入（金利に含むことが多い）
適合証明書	必須	不要	不要

６．まとめ｜改正を味方に、ムリのない資金計画で選ぼう

「自分の場合、どのローンが合う？」「子育てプラスやフラット35Sの条件を満たす？」など、少しでも迷ったら早めの相談がおすすめです。制度を理解した上で、総額と返済計画を一緒に整理すると、判断がグッとラクになります。