【2026年】来年家づくりを考えている人へ｜住宅ローンで後悔しないために「最初にやるべき8つのこと」

来年こそ家づくりを進めたいと思っている方へ。

「何から始めればいいかわからない」「予算が不安」「変動と固定で迷う」——そんな状態なら、まず最初にやるべきは“住宅ローン設計（お金の準備）”です。

家づくりは、間取りやデザインの前に「お金の準備＝住宅ローン設計」をしておくと、失敗が一気に減ります。

特に最近は、住宅ローン金利が“上がりやすい環境”に変わりつつあります。
「なんとなく変動が安いから…」だけで決めてしまうと、数年後に返済額が増えて家計が苦しくなることも。

この記事では、住宅ローン初心者でも分かるように、家づくり前に確認すべき8つの準備ポイントを整理しました。
さらにチェックリスト・セルフ診断・返済シミュレーションも入れているので、読みながら「自分の場合」が分かります。

 

 

１．家づくり予算を決める（最初にやるべき）

家づくりで一番多い後悔は、実は「間取り」よりも予算です。

住宅展示場やSNSを見ると夢が膨らみますが、最初に予算を決めないと「理想→見積り→予算オーバー→迷走」になりやすいです。

1.1 予算の決め方（初心者向け）

• 手取り年収の25%以内に住宅費（ローン＋固定資産税＋保険）を収める
• 共働きでもどちらかが休職しても成立する返済額にする
• 教育費・車・旅行など生活の優先順位を先に決める

1.2 予算チェックリスト

まずはこの3つを決めておくと、家づくりが一気に進みやすくなります。

□ 月々の理想返済額を決めた
□ 教育費のピーク時でも返せる金額か検討した
□ ボーナス返済なしでも成立するか確認した

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２．変動・固定・ミックスの選び方

住宅ローンでまず迷うのが「変動と固定どっちがいい？」という問題です。

答えはシンプルで、どちらが得かではなく「あなたの家計が何に弱いか」で選びます。

2.1 それぞれの特徴（ざっくり）

タイプ	メリット	注意点
変動金利	最初の返済が低くなりやすい	将来の金利上昇で返済が増える
固定金利	返済額が変わらず安心	最初の金利が高め
ミックス型	安心と低金利のバランス	設計が複雑なのでプロ相談向き

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３．金利が上がった時の耐性チェック（最重要）

これから家を建てる人が必ずやるべきなのが金利上昇の耐性チェックです。

変動金利を選ぶなら特に、最初の返済額ではなく数年後に金利が上がった時の家計を想定しておく必要があります。

3.1 返済額シミュレーション（例）

例：借入4,000万円／35年／元利均等／ボーナスなし

金利	毎月返済額（目安）	差額
0.6%	約10.6万円	基準
1.2%	約11.8万円	＋約1.2万円/月
1.8%	約13.0万円	＋約2.4万円/月
2.5%	約14.5万円	＋約3.9万円/月

3.2 【セルフ診断】金利上昇に弱い家計チェック

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４．頭金・諸費用・引っ越し費用の準備

家づくりの落とし穴は“建物代だけでは終わらない”ことです。

土地・建物以外にも、諸費用（登記・火災保険・仲介手数料など）や家具家電・引っ越し代がかかります。

4.1 現金準備チェックリスト

最低でもこの3つを確認しておくと安心です。

□ 諸費用の概算を把握した
□ 家具家電・引っ越し費用も見積もった
□ 生活防衛資金（生活費6か月分）は残せる

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５．ローン審査で落ちないための信用チェック

住宅ローンは、年収だけでなく「信用情報」も見られます。

特に、カードの遅延・スマホ分割・リボ払いがあると、希望額が通らないこともあります。

5.1 審査前チェックリスト

□ クレカ・スマホ分割の遅延がない
□ リボ払い・消費者ローン残高を把握した
□ 車ローンなど借入があるなら返済計画を立てた

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６．住宅ローン控除・補助金・制度の整理

家づくりでは、制度を知っているかどうかで数十万〜数百万円の差が出ます。

実際、「知らずに申請できなかった」「条件に合わず対象外だった」という理由で、本来もらえるはずだったお金を受け取れないケースは少なくありません。

特に2025〜2026年は、住宅ローン控除の条件や省エネ要件が厳しくなってきているため、“とりあえず建ててから考える”は危険です。

ローンの組み方だけでなく、住宅の性能（省エネ）・世帯属性（子育て）・入居時期で対象制度が変わるため、契約前に制度を整理しておくことが大切です。

6.1 制度の全体像（最低限これだけ押さえておけばOK）

家づくりで関係する制度は、大きく分けると次の3つです。
どれも「対象条件」と「申請のタイミング」が違うので、混同しないように整理しておきましょう。

制度カテゴリ	代表例	ポイント
税金が戻る制度	住宅ローン控除	年末残高に応じて所得税・住民税が戻る（年単位で効果が大きい）
国の補助金	子育て・省エネ系補助金	性能要件＋期限が重要。施工会社が申請するケースが多い
自治体の補助	市区町村の補助金	自治体ごとにルールが違う。予算終了で早期終了もある

6.2 制度チェックリスト（契約前に必ず確認）

契約を決める前に、最低限ここだけは確認しておきましょう。

□ 住宅ローン控除の対象条件（床面積・居住要件・省エネ要件など）を確認した
□ 住宅の性能（断熱等級・一次エネルギー消費量など）で控除額や補助金が変わることを知った
□ 入居時期（年末までに入居できるか）で対象制度が変わることを理解した
□ 補助金は「申請しないと受け取れない」ことを知っている
□ 施工会社が補助金申請に対応しているか確認した
□ 自治体の補助金（市区町村）も調べた

6.3 住宅ローン控除で失敗しやすいポイント（初心者がつまずく所）

• 「入居した年」に確定申告が必要（会社員でも初年度は必須）
• 省エネ要件を満たさないと対象外になる場合がある
• ペアローン・共有名義は申告の手続きが複雑になりがち
• 借換え・繰上返済で控除額が減ることがある

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７．団信（保険）を理解してムダを減らす

団信は、住宅ローンとセットの生命保険のようなものです。

団信の保障内容を知らないまま保険に入りすぎると、毎月の出費が膨らみます。
「なんとなく全部つけておけば安心」と思っている人ほど、一度整理する価値があります。

7.1 団信の種類（早見表）

種類	保障内容	金利上乗せ目安
一般団信	死亡・高度障害で残高が0円	上乗せなしが多い
がん団信	がん診断で残高0円（条件あり）	年0.05%〜0.2%
三大疾病	がん＋心筋梗塞＋脳卒中	年0.2%〜0.3%

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８．「家を建てた後」に困らない家計設計

家は建てて終わりではありません。
住み始めると、固定資産税・修繕・光熱費などのランニングコストも発生します。

ここを見落とすと、「ローンは払えるけど生活が苦しい」という状態になりやすいです。
家を建てた後も安心して暮らすために、支出を先に見える化しておきましょう。

8.1 住んでからの支出チェックリスト

住んでから後悔が多い部分なので、先にチェックしておきましょう。

□ 固定資産税の支払いを想定した
□ 修繕費（外壁・屋根）を積み立てる計画を立てた
□ 住宅費以外の支出も含めて家計を見直した

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９．まとめ｜家づくり前に準備すれば「ローンの不安」は減らせる

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おうちモールでは、家づくりにおける資金計画・ローン選びを、中立的な立場で整理してサポートします。

「予算の決め方がわからない」「変動と固定で迷う」「制度も含めて損しないように進めたい」など、少しでも不安がある方は気軽にご相談ください。