ピックアップ 2023-11-10

この記事を読むのに必要な時間は約 20 分です。

転勤の際、住宅ローンが残った持ち家はどうするのが正解？人に貸す？売却する？空き家にする？それぞれの注意点を解説！

せっかく家を購入したのに転勤が決まってしまい、持ち家をどうしようかと悩む人は多くいます。特に住宅ローンが残っていると金銭的な負担を考え、不安に思うこともあるでしょう。

「持ち家の住宅ローンがまだ残っているけれど、転勤になったらどうすればいいの？」「賃貸に出すべき？売却がいいの？」と迷ったら、自分と家族にとって最適な方法を選ぶことが大切です。

そこで今回の記事では、転勤が決まった際の持ち家の取り扱い方について、賃貸、売却、空き家、それぞれの選択肢のメリットとデメリット、注意すべきポイントについて詳しく解説します。

住宅ローンの残った持ち家があるのに、転勤が決まった！

転勤が決まったとき、持ち家をどうするか考えるときには、まず転勤の期間を基準にしましょう。もし、2～3年や5年程度など、戻る期間が分かっている場合は、空き家にしておく、単身赴任をする、賃貸に出すなど、いくつかの方法があります。

その中でも、転勤が1年以内と短期間の場合は、空き家か単身赴任のいずれかを選ぶ人が多いようです。期間が短い場合で賃貸に出すと、借り手がみつからない可能性があるため、おすすめしません。

一方で、期間が明確になっていない場合は、賃貸に出すか、売却するというどちらかの方法を選ぶ人が多く見られます。戻る時期が分からない中で、空き家にしておき、税金を支払い続けるのは負担が大きくなるためです。

将来について考える

転勤が決まったときには、将来について考えることが重要です。全国に事業展開している企業では転勤が前提という形で採用している場合があり、転勤を拒否できないことも少なくありません。

近年では、地域限定職という総合転勤を伴わない雇用形態も一般的になってきていますが、全国転勤の可能性がある場合に比べ、給与が上がりにくい傾向にあります。転勤を選択するか否かは、キャリアアップを望むか生活の安定を優先するかの2択になりがちです。

また、転勤は本人だけでなく家族全員に大きな影響を与えます。家族にはそれぞれ学校、仕事、人間関係などがあるため、転勤が決まったときには最初に家族の意見を聞くことが大切です。特にパートナーが働いている場合は、相手の仕事の状況も考慮しなければなりません。

また、子どもがいる場合は、さまざまな配慮が必要です。小学校に入学する前の年齢では、新しい環境への適応も比較的スムーズだと言われていますが、小・中・高の年代では転校が伴い、新しい環境への対応がストレスになることも考えられます。

タイミングによっては、希望する学校への進学が実現できなくなる可能性もあるでしょう。そのため、転勤に家族が帯同するかどうかは、家族一人一人の希望や意見を汲み取り、全員が納得できる結論を出すために、十分話し合いをする必要があります。

家族帯同の場合、持ち家はどうする？

転勤に家族が帯同する場合、持ち家をどうするかという問題に対しては、主に以下の3つの選択肢があります。

1）賃貸に出す

2）売却する

3）空き家にする

それぞれの注意点や手順について順番に説明します。

賃貸に出す場合

持ち家を賃貸に出す場合には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。また、手順や住宅ローン控除、確定申告についても詳しくみていきましょう。

メリット・デメリット

転勤中の持ち家を賃貸に出すメリットは、家賃収入が得られ、住宅ローンの返済や管理費、固定資産税などの経費を賄うことができることです。住宅にかかる経済的な負担を軽減できるでしょう。

ただし、いくつかの注意点があります。まず、借入先の金融機関に賃貸に出すことを相談しておくべきでしょう。住宅ローンは賃貸目的の場合は利用できないのが通常で、契約違反になる可能性があるからです。転勤などのやむを得ない場合はそのまま住宅ローンを利用できるのが一般的ですが、きちんと相談しておくことが重要です。
もう一つ賃貸に出すメリットとしては、入居者がいることで空き家にならないため、空き家を狙った犯罪のリスクを低減できます。そして、人が住んでいることは家が長持ちすることにもつながります。常に換気が行われ、住宅設備も定期的に管理されるためです。

一方で、賃貸に出すと他人が家に住むことでいくつかのデメリットも発生します。例えば、家を綺麗に使ってくれるかという不安を抱くこともあるでしょう。また、家賃の未払いや退去時の修繕費用の問題、隣人との騒音トラブルなどが起こる可能性もゼロではありません。

また、借主が見つからないと物件は空き家となり、家賃収入が得られなくなるため注意が必要です。さらに、一度入居者が決まり賃貸契約が成立すると、予定より転勤が早く終わっても、その時点で入居者に退去してもらうことは不可能です。

そのときは、自分たちが住むための仮住まいを探す必要があります。一部の契約では、入居者からの退去申し出がない限り、解除できない場合もあるため注意しましょう。

持ち家を賃貸に出す手順

持ち家を賃貸に出す手順は以下の通りです。

・不動産会社探し

・不動産会社との契約を結ぶ

・賃料や入居条件を決めて募集する

・内覧後に賃貸契約を結ぶ

不動産会社探し

持ち家を賃貸に出すときには、不動産会社を選ぶことが第一歩です。賃貸実績があり、信頼できる会社を選ぶことで安心して賃貸契約を進められるでしょう。

不動産会社との契約を結ぶ

不動産会社との契約には、物件管理の範囲や報酬、責任の範囲などが明記されます。契約内容をしっかりと確認し、納得のいく内容で契約を結びましょう。

定期借家契約で賃貸に出す

将来、持ち家に戻る可能性がある場合は、定期借家契約がおすすめです。定期借家契約では、契約期間の終了と共に必ず物件は貸主に返還されるため、入居者の退去手続きをスムーズに進められます。

賃料や入居条件を決めて入居者を募集する

エリアや物件の相場を調べ、適切な賃料と入居条件を設定します。その後は、入居者の募集へと移ります。

内覧後に賃貸契約を結ぶ

入居希望者が来て内覧を終えたあと、契約内容を最終確認し、賃貸契約を結びます。契約内容や入居者の情報をしっかりとチェックし、トラブルのない契約ができるように進めていきましょう。

住宅ローン控除は受けられない

持ち家を賃貸に出す場合、基本的には住宅ローン控除（税額控除）の適用は受けられません。住宅ローン控除を受けるには、家族が自宅に居住していることが条件であるためです。

そのため、住宅ローン控除を受けるには、単身赴任をして家族が家に住み続ける必要があります。しかし、単身赴任をすると家賃や生活費は2倍になり、住宅にかかる費用がかさんでしまいます。また、住宅ローン控除の1年間の最大控除額は35万円に制限されているため、コストパフォーマンスを検討することが重要です。

確定申告が必要

自宅を賃貸物件にして家賃収入を得るときには、確定申告をする必要があります。企業に雇用されている会社員の場合、源泉徴収で納められない税金は、個人で税金を計算し、税務署に提出する義務があります。

自宅を賃貸に出すことで得られる収入の一例としては、以下のようなものがあります。

・月々の家賃

・駐車場利用料

・更新料・名義変更料・承諾料など

・初期費用や礼金

・返却不要な敷金や保証金

・水道光熱費や清掃費として受け取る共益費

これらの収入も賃貸不動産経営から得られる収入として計上する必要があります。そのため賃貸で得た収入に関しては、確定申告をする必要があることを理解しておきましょう。

売却する場合

転勤が決まったら、持ち家を売却するという方法もあります。転勤の時期が長期化する可能性がある場合や転勤先から戻ってこられるかわからない場合に向く方法です。

ここでは持ち家の売却のメリット・デメリット、手順について詳しく解説します。

メリット・デメリット

転勤中の持ち家は、売却すると維持管理をする必要がないのがメリットです。また不動産を売却することになるため、収益が出る可能性があるのも魅力です。

一方で、持ち家の売却額が住宅ローンの残債よりも下回るリスクがあるというデメリットも見逃せません。この場合、売却額以外に自己資金を使ってローンの返済をする必要があります。そこに新居の住宅費がかかるとさらに負担は大きくなります。

また、買主がすぐ見つからなかった場合、住宅ローンと転勤先の住宅費の二重払いが継続する可能性があるため、注意が必要です。

そして、転勤から戻ったときに持ち家がないと住まいを探さなければなりません。この場合の入居にかかる敷金・礼金や手数料を考えると、総額の費用はさらに高くなるでしょう。

持ち家を売却する手順

持ち家を売却する手順は以下の通りです。

・不動産会社に査定を依頼する

・不動産会社と媒介契約を結ぶ

・不動産会社が売却活動を行う

・内見に対応する

・買主と売主が売買契約を結ぶ

・決済・引渡しを行う

・確定申告する

不動産会社に査定を依頼する

まず所有している家の市場価格を知るために、信頼できる不動産会社に査定を依頼します。このときの査定額が、物件の売却価格の基準となります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定後、不動産会社と媒介契約を結びます。契約を結ぶことで、不動産会社は正式に売却活動へと移ります。

不動産会社が売却活動を行う

媒介契約締結後、不動産会社が宣伝、広告、販売戦略などを行い、物件の売却活動を本格的に行います。

内見に対応する

興味を持った買主候補者が見つかった場合には、物件の内見を希望することがあります。そのときは、内見に対応する必要があります。

買主と売主が売買契約を結ぶ

契約内容を確認し、必要に応じて条件の交渉を行い、双方が合意すれば売買契約を結びます。

決済・引渡しを行う

契約後、指定された日に決済が行われ、物件の所有権が移転します。この段階で、売主から買主へ鍵の引き渡しを行います。

確定申告する

物件の売却によって発生した利益（譲渡所得）に対しての税金が課されるため、売却後は確定申告を行い、税金を納める必要があります。

ローンの残債以上の売却額が難しい場合は？

持ち家を売却しても残債が発生する恐れがあるときは、任意売却の検討をおすすめします。任意売却とは、債権者（住宅ローン提供者）の承諾を得て、所有者が望む条件で市場に物件を売り出す方法のことです。

通常、売却価格で住宅ローンの残額が支払えないと売却は成立しないため、足りない分の資金調達が必要です。なぜなら物件の売却時には、住宅ローンを組んだときに設定された金融機関の抵当権を解消しないと引き渡しができず、そのためには住宅ローンの全額返済が前提となるからです。

しかし任意売却のケースでは、住宅ローンが完済できない状態でも金融機関が承諾すれば、一定の条件下で抵当権の解除が可能です。

空き家にする場合

転勤が決まったら、空き家にするという方法もあります。転勤の時期が1年以内など短い場合や、売却や賃貸に出したくない場合に適した方法です。特に新築で住み始めたばかりの人や他人が住むことに不安を感じて、賃貸や売却に消極的な人が多くみられます。

ここでは、空き家にするメリット・デメリット、管理や住宅ローン控除について詳しく解説します。

メリット・デメリット

空き家は、転勤から戻ってきたときにすぐに家に住めるのがメリットです。そして、他人に貸すということもないので、安心感が一番強い選択肢の一つでしょう。ただし、家賃収入はないため、住宅ローンがあれば返済しつつ、転勤中の家賃もかかることになります。また、持ち家の管理費や維持費、固定資産税がかかることも避けられません。そして、空き家は住む人がいない状態で長期間放置しておくと老朽化が進み、家が傷みやすくなるため注意が必要です。